Entrevista a Eusebi Carles, director de inversión de la consultora inmobiliaria Savills en Barcelona

“Se debe inyectar dinero, pero que éste fluya a las empresas y a la economía real”

En esta entrevista, el director de inversión de la consultora inmobiliaria Savills en Barcelona, Eusebi Carles, analiza el momento actual del sector inmobiliario destacando especialmente cómo ha afectado a la actividad en el ámbito de la vivienda residencial.

¿Ha tocado fondo la crisis inmobiliaria? ¿Está afectando por igual a toda la actividad inmobiliaria?
La crisis no está afectando igual a todos los sectores. Si hablamos de la actividad constructora residencial los efectos se están notando con mayor intensidad porque, más allá de la problemática puntual, existe un problema de fondo como es la sobreoferta de vivienda que se ha generado en España en los últimos años. El ritmo de actividad de los últimos años no era sostenible. La realidad es que hasta que no se absorba parte de este excedente y los créditos vuelvan a fluir hacia los posibles compradores, podemos seguir viendo como los precios se corrigen.

En cambio, otros subsectores del negocio inmobiliario son capaces de resistir mejor el escenario actual como, por ejemplo, la actividad logística, que sigue siendo atractiva a medio y largo plazo, o los edificios de oficinas ubicados en los principales ejes de negocio de las grandes ciudades.

¿Era previsible que la desaceleración se produjera de forma tan repentina?
Siempre se había hablado de que, tarde o temprano, el ciclo alcista finalizaría pero se apostaba por el concepto del “aterrizaje suave”. Sin embargo, la realidad ha superado las previsiones desde que estalla la crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos el verano de 2007. A partir de ahí, la percepción del riesgo por parte de los inversores empieza a crecer exponencialmente lo que provoca que se busquen únicamente productos inmobiliarios muy seguros y se paralicen otro tipo de actividades.

La crisis se produce por la acumulación de una serie de factores. ¿Cuál es el más importante según su punto de vista?
Desde luego, el detonante de la crisis y lo que marca la virulencia de su evolución en estos momentos es el mencionado colapso de las hipotecas subprime. La principal consecuencia de este colapso ha sido la pérdida de liquidez global del sistema y la falta de crédito tanto para las empresas como para los particulares.

A partir de estos hechos, que son indiscutibles, se desencadena también un estado psicológico de pérdida de confianza que va evolucionando como una bola de nieve. El efecto final es que el dinero ha dejado de fluir porque, a pesar de que muchos ciudadanos siguen manteniendo su poder adquisitivo, existe la percepción de que este poder está en riesgo y que, por tanto, es necesario reducir los gastos y actuar con mucha prudencia.

¿Qué medidas pueden tomar las administraciones públicas para reactivar el mercado?
El principal objetivo de las administraciones públicas, y a eso están destinando esfuerzos y recursos, es estabilizar definitivamente el sistema financiero. La última noticia que necesitamos ahora es que sigan produciéndose quiebras de entidades financieras, porque las consecuencias serían imprevisibles.

En este sentido, se trata de inyectar el dinero suficiente para consolidar el sistema pero, a la vez, se debe controlar que realmente este dinero fluye desde las entidades hacia las empresas y los consumidores para romper esta rueda negativa. Si no se consigue que el dinero llegue hasta la economía real, esta inyección de líquido habrá servido para bien poco.

¿Cuál cree que puede ser la evolución del mercado inmobiliario español en los próximos dos años?
La correlación entre el mercado inmobiliario y la “salud” de la economía es muy alta por lo que, hasta que no se recupere la confianza en el propio sistema, será difícil que la actividad vuelva a alcanzar los niveles que tenía antes de 2007. En España, la recuperación será más complicada o lenta para la vivienda residencial ya que el problema de fondo es más estructural por lo que es de esperar que la corrección de precios siga intensificándose durante 2009.
En cualquier caso, la realidad nos demuestra que es difícil hacer pronósticos a medio plazo ya que la economía tiene un alto componente humano, basado en intangibles como la recuperación de la confianza o una percepción baja del riesgo.

¿En qué tipo de inmuebles cree que sigue siendo un buen momento para invertir?
Ahora debe analizarse cada inversión de forma individualizada porque no hay un formato concreto de operación que tenga garantizada la rentabilidad. No es momento, por ejemplo, para activar inversiones de carácter especulativo que busquen rendimientos a corto plazo ya que es muy posible que no alcancemos los objetivos deseados.

Sin embargo, puede ser un buen momento para realizar una inversión de compra de suelo por parte de una promotora que tenga suficiente músculo financiero y que no tenga proyecto de construir hasta dentro de 4 o 5 años. En ese caso, se pueden encontrar muy buenas oportunidades. Estoy convencido de que durante 2009 se van a realizar operaciones muy interesante porque hay oportunidades en el mercado, pero siempre dependen del perfil del inversor.